Мухамадеева Г.А. О практике применения норм жилищного законодательства при рассмотрении дел, связанных с исключением из членов жилищно-строительного кооператива // Вестник Адвокатской палаты Республики Башкортостан, N 2(31) 2013 г., с.37-38

Мухамадеева Г.А. О практике применения норм жилищного законодательства при рассмотрении дел, связанных с исключением из членов жилищно-строительного кооператива // Вестник Адвокатской палаты Республики Башкортостан, N 2(31) 2013 г., с.37-38

В начале прошлого года в нашу Коллегию обратилась группа граждан, являвшихся членами одного небезызвестного в нашем городе жилищно-строительного кооператива (далее – Кооператив) с просьбой оказать им юридическую помощь по сопровождению гражданского дела о восстановлении в членах кооператива.

Для справки необходимо сказать, что данным Кооперативом несколькими протоколами было исключено около 20 членов.

Фабула дела заключалась в следующем.

В период 2008-2010 годы между гражданами и Кооперативом в лице его Председателя правления были заключены членский договор (договор присоединения).

В соответствии с положениями указанных договоров подписанием Договора члены кооператива, в соответствии со ст. 428 Гражданского кодекса РФ, безоговорочно присоединялись к условиям приобретения жилых помещений, принятым в Кооперативе и изложенным в Положении о порядке приема Кооператив. За гражданами как за членами кооператива было закреплено право на приобретение объектов недвижимости (квартир) с позволяющими их индивидуализировать характеристиками:

Также в соответствии с положениями Членского договора Член кооператива обязался осуществлять внесение паевых и членских взносов в соответствии с Графиком платежей, который являлся приложением к договору. Как это часто теперь бывает гражданами Кооперативу по акту приема-передачи были переданы простые векселя по предъявлению, эмитентом которых являлось Общество – Застройщик данного жилого квартала. Помимо паевого взноса членами также уплачивался вступительный взнос.

По утверждению всех граждан ситуация складывалась таким образом, что в скором времени Кооператив перестал исполнять свои обязательства, строительную площадку признали «проблемной» и включили в так называемый «президентский» список. Появился новый Застройщик, который взял на себя обязательство завершить строительство. Кооператив прекратил принимать у граждан членские взносы со ссылкой на то, что 31строительство дома не ведется. В безналичном порядке граждане оплатить данные взносы не решились, да и Кооператив каких-либо требований и претензий в связи с уплатой не предъявлял.

Однако вскоре гражданам стали приходить письма с уведомлением о том, что они исключены из членов Кооператива на собрании, на котором они не присутствовали, к письму прилагалась выписка из протокола общего собрания членов Кооператива, а также простой вексель организации-Застройщика, который к тому времени уже был признан несостоятельным.

Перед нами стояла задача оспорить решение кооператива изложенное в форме протокола общего собрания, как то предполагает ст.117 Жилищного кодекса РФ. Исковые требования были основаны на следующих доводах.

В соответствии со ст. 117 Жилищного кодекса РФ общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

О собрании, назначенном определенную дату ни истцы, ни какие-либо иные члены Кооператива не извещались, участия в собрании не принимали.

Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник жилого помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против такого решения и если таким решением нарушены его права.

Указанная норма по аналогии применима к правоотношениям между ЖСК и его членами, поскольку нормами главы 11 ЖК РФ указанные правоотношения не урегулированы.

Согласно ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

Данная норма применима по аналогии и к отношениям, связанным с проведением собрания членами ЖСК (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 19.09.2011 N 14176).

Каких-либо доверенностей в порядке установленном пунктами 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверенных нотариально истцы не давала.

Однако судом было установлено, что на собрании всех членов Кооператива представляло одно лицо – председатель Кооператива, которому при заключении членского договора были выданы доверенности в простой письменной форме.

Граждане считали, что решениями принятыми собранием нарушены их законные права, так как согласно оспариваемым решениям они лишались закрепленных за ними квартир.

Статья 130 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных настоящим Кодексом или уставом жилищного кооператива.

Мы считаем, что гражданами не допущено грубого неисполнения своих обязанностей. На день обращения в суд у Истцов имелась незначительная задолженность по уплате членских взносов. Паевый и вступительный взносы выплачены Истцом в срок и в полном объеме.

Кроме того, Кооператив также не исполнял свои обязательства в срок. В соответствии с условиями Членского договора ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию был просрочен уже на год, а дом до сих пор только строился. Также обращалось внимание суда на то, что Кооперативом гражданам были возвращены простые векселя по предъявлению, эмитентом которого являлось Общество-Застройщик. В отношении эмитента было вынесено определение о признании его несостоятельным (банкротом).

Также Кооперативом был не соблюден порядок исключения члена Кооператива за неуплату членских взносов.

В соответствии с нормами Положения о членстве в Кооперативе вопрос о признании причин просрочки платежей неуважительными, решается Правлением Кооператива, а в случае несогласия члена Кооператива, допустившего просрочку, с решением Правления Кооператива – Собранием Кооператива. Решение Собрания Кооператива является окончательным. Доказательством уважительности причин могут служить документы (нотариально заверенные копии), представляемые членом Кооператива.

Каждый случай просрочки уплаты взносов и оплаты неустоек фиксируется Кооперативом в журнале учета платежей с целью создания платежной истории каждого члена Кооператива и возможности принятия в будущем со стороны Кооператива правильных и обоснованных решений.

Из буквального толкования указанных норм следует, что по факту просрочки уплаты взносов Истцом должно было быть созвано заседание Правления, на которое должна была быть приглашен сам член Кооператива для дачи пояснений и представления документов, подтверждающих уважительность причин пропуска срока оплаты членских взносов. Если гражданин был бы не согласен с принятым Правлением Кооператива решением, он имел право обратиться с этим вопросом к Собранию членов Кооператива. Помимо этого, в Кооперативе должен был вестись журнал учета платежей, в котором бы были зафиксированы факты просрочки.

Из протокола заседания Правления Кооператива, представленного в материалы дела следовало, что одним из вопросов повестки дня обсуждался вопрос об исключении гражданина из членов Кооператива. Сведений о приглашении его на данное заседание Правления Кооператива, а также о том, что при обсуждении вопроса о его исключении была обозначена необходимость выяснить причины допуска просрочки уплаты членских взносов в протоколе не имелся.

Таким образом было допущено нарушение порядка исключения из членов Кооператива, предусмотренного Положением.

Все указанные доводы были оценены судами первой, апелляционной и кассационной инстанции. Окончательным решением судебных инстанций стало признание решений об исключении членов Кооператива незаконными, обязании Кооператива принять у них членские взносы, обязании Кооператива закрепить за ними указанные в членских договорах квартиры.

Особо хотелось бы обратить внимание на следующие тезисы построения правовой позиции по указанным делам. Верным способом защиты нарушенных прав в данном случае является признание незаконным решения об исключении члена Кооператива, выраженное в форме протокола, а не признание незаконным самого протокола. В данном случае суд счел возможным применение по аналогии к отношениям, связанным с членством в жилищно-строительном кооперативе, нормы о форме доверенности на право представления члена товарищества собственников жилья. Судом также был сделан вывод о ненадлежащем извещении членов Кооператива о намечающемся собрании. Помимо изложенного судом был принят довод о том, что Кооперативом нарушен порядок исключения из членов Кооператива, предусмотренный локальными нормативно-правовыми актами Кооператива.


Возврат к списку